金融　経済の学び場

売買契約書は重要書類である。

通常は2通作り双方が保管する。

ビジネスにおいての契約書も同等であろう。

不動産投資における売買契約書の内容はどんなものなのだろうか。

売主買主の特定

買い手の場合は、売主が誰なのか要確認

物件の表示

登記簿謄本、測量図面などで把握しているものと土地の地番、面積、建物の所在地、家屋番号、各階の面積や全体の面積が違ってないか要確認

売買価格

金額を建物の消費税も含め確認

手付金の額

手付金を支払う場合だが、手付金は売買代金に充当されるので支払う場合は記載があるか確認

取引の形態

公簿取引か実測取引か記載し仲介の形態も記載

引き渡しに関する取り決め

固定資産税や都市計画税の清算方法など記載

契約解除に関する取り決め

双方が自己都合で契約解除する際の取り決めを記載する。
通例は、手付金が有る場合、買主側の解除の際手付金をそのまま渡す。
売主解除の場合は手付金の倍額を支払うなどがある。

危険負担の記載

引き渡しまでに災害等で物件が消失した際、契約の白紙撤回の旨を記載。手付金はそのまま返還される。

ローン特約の記載

買主が融資を受け購入する場合、融資不可となった際は契約を白紙撤回する旨を記載。住宅用ではなく投資としての場合、この特約を認めない売主も多い。

担保権抹消不可の取り決め

物件に担保権が設定されており担保権が抹消されない場合契約を白紙撤回する旨を記載。手付金があればそのまま返還される。

瑕疵担保責任についての記載

引き渡し後に知らされていなかった不具合が発見された場合の対処を記載。業者が売主の場合は引き渡し後2年間に限り、瑕疵に対して保証を行うことが多い。

収益帰属に関する取り決め

賃貸料を受け取る権利について記載

契約違反に関する取り決め

双方が売買契約に違反した場合を記載。違約金などを記載。

入居者と入所条件の記載

入居者に関する様々な金額と賃貸条件を記載。

特約条項

上記に記載のない特別な取り決めを記載。

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ハワイ不動産購入完全ガイド

不動産投資分析のためのDCF法による収益価格の求め方

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仲介業者に支払う手数料金額を記述したが、

不動産売買で良く聞く手付金とは幾らほど必要になるのだろうか。

手付金額は本来、売主、買主双方の合意で決まるものであり

法的な規制や決まりはない。

資金的に余裕のある方は、全額や半額などをを支払っても良いが

手付金を狙う悪徳業者や詐欺の被害に遭わないよう注意が必要である。

売主が業者でない場合

手付金額は売買代金の10％以下で1000万円以下にすることが多い。

売主が業者の場合は、一定の保全処置を講ずる義務が宅地建物取引法

第41条で定められている。

手付金として、売買代金の20％を超える金額は受取ることは出来ない定めとなっている。（39条）

また、売買代金の10％以上または1000万円以上の手付金を

受取る場合は、保全処置を行わなければならない。

実際は特別高額な場合を除き、建築済み物件では

手付金額は売買代金の10％以下で1000万円以下にすることが多い。

売主が業者でない場合の基準も、売主が業者である場合の定めを

基準としているものと考えて良いだろう。

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不動産を探してくれた仲介業者に対し、手数料という報酬を支払うことになるが、幾ら必要になるのだろうか。

売買代金が200万円以下の場合は

売買代金　×　5％　以下

売買代金が200万円超400万円以下の場合

売買代金　×　4％　＋　2万円　以下

この場合の2万円とは、200万円×（5％−4％）

売買代金が400万円超の場合

売買代金　×　3％　＋　6万円　以下

この場合の6万円は、200万円×（5％−3％）＋200万円×（5％−4％）

ほとんどの物件が400万円以上するだろうから
計算式は最後の方法になることが多いのではないだろうか。

売買代金が1000万円とすると

1000万円　×　3％　＝　30万円＋6万円として　＝36万円

売主、買主双方から手数料を徴収する。

実質、合計額の2倍が仲介業者の手元に入ることになる。

上記は、１つの物件に対し１つの仲介業者の手数料を示したが

（分かれ）といって、2件以上の仲介業者が関わっている場合は

手数料は、それぞれ上記金額が分割して手数料が行くことになる。

更に多くの仲介業者が関わる場合は、それぞれの仲介業者の手数料は

分配され、手数料が行くことになる。

この様な金銭的な面からか、仲介業者は多くの仲介業者が関わることを

嫌う傾向が強い。

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